Art. [preambulo]
En vigor desde 1 oct 2026
I
El artículo 47 de la Constitución Española consagra el derecho de toda la ciudadanía al acceso, disfrute y permanencia de una vivienda digna y adecuada. Asimismo, mandata a los poderes públicos a promover las condiciones y normas pertinentes para hacer efectivo ese derecho y combatir la especulación, en conexión con el artículo 9.2 de la norma fundamental. De este modo, se subraya la función social de la vivienda frente a otras consideraciones, puesto que es la condición previa para el goce de otros derechos fundamentales como la integridad física y moral, la protección de la salud y el derecho a un medio ambiente adecuado, así como la libertad de empresa y el derecho de propiedad.
Aunque el acceso a la vivienda constituye un derecho, no puede obviarse su dimensión económica, que condiciona de forma decisiva su ejercicio efectivo. A diferencia de otros aspectos económicos, la vivienda se ve afectada por unas condiciones de mercado imperfectas que requieren de una regulación desde la política pública para garantizar el cumplimiento del derecho. En otras palabras, la ley de la oferta y la demanda no garantiza por sí misma las condiciones mínimas y necesarias de un derecho efectivo de acceso a la vivienda en los términos que recoge la Carta Magna en su artículo 47.
Durante las últimas décadas, España ha sufrido diferentes crisis en materia de acceso a la vivienda que han afectado a distintas generaciones. Si bien todas ellas han sido de diferente naturaleza y origen, coinciden, sin embargo, en su efecto: la restricción del derecho a la vivienda en condiciones dignas y adecuadas para amplios sectores de la población y, en particular, para las clases medias y trabajadoras.
La crisis actual es poliédrica y multicausal, pero no se entiende sin retrotraerse a la anterior crisis inmobiliaria, la del año 2011. Y que cumple con todas las características para ser catalogada como una emergencia habitacional. Tampoco se puede obviar su claro impacto en la sociedad, siendo el problema de la vivienda una de las principales preocupaciones ciudadanas, tal y como recogen los estudios del Centro de Investigaciones Sociológicas. Tampoco su impacto económico, con potenciales efectos adversos sobre el bienestar, la movilidad laboral y la evolución, por consiguiente, de la economía en el medio y largo plazo.
Esta situación implica una clara demanda social a favor de la regulación para garantizar el derecho y que tiene como elemento de inflexión el triste y dramático y desahucio de Mari Carmen Abascal.
Mari Carmen Abascal no es solo un número. Es una mujer vulnerable de 87 años, víctima de una legislación machista y retrógrada procedente de una dictadura y de la especulación más voraz, que le han impedido seguir viviendo en la misma casa donde residió sus últimos 70 años, a pesar de no tener una alternativa habitacional digna.
Esta mujer es el símbolo de un derecho roto por unas administraciones competentes que no han dado cumplida satisfacción a la regulación vigente para garantizar su derecho a la vivienda. Ni siquiera una solicitud expresa de suspensión del desahucio por parte de la Organización de las Naciones Unidas sirvió para su paralización. Sin duda, este caso confirma por la vía de los hechos que existen deficiencias que permiten que situaciones así se produzcan y que es urgente subsanar legalmente.
El impulso que determina la aprobación de esta norma para hacer frente a la emergencia habitacional no es otro que no legitimar la desigualdad creciente que está generando en la sociedad el problema de acceso y permanencia en la vivienda en condiciones dignas y a precios asequibles para la mayoría ciudadana. La concentración desmesurada del capital y del poder determinando las reglas en las que tienen lugar las transacciones y la influencia, en definitiva, en incrementos de los precios están totalmente vinculados al malestar que recorren las democracias desde comienzos del siglo XXI.
La consolidación de la vivienda como el quinto pilar del Estado del Bienestar es una de las prioridades políticas y de gestión del Gobierno de España. El Ejecutivo no solo ha multiplicado los recursos destinados a las políticas públicas de vivienda, sino que ha asumido por primera vez un rol protagonista en las competencias en materia de vivienda gracias a la aprobación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Una ley que ha dotado de capacidad de actuación del estado y cuyo encaje constitucional ha sido refrendado en los ocho recursos resueltos por el Tribunal Constitucional.
Un problema multifactorial y global como el de acceso a la vivienda, no se puede resolver con una sola medida ni con el impulso de una sola administración, sobre todo teniendo en cuenta que existen distintas competencias en las que destaca la que corresponde a las comunidades autónomas.
El Gobierno y la gran mayoría de expertos económicos, académicos, sociales y políticos comparten el diagnóstico para solucionar, no solo esta crisis de vivienda, sino limitar la capacidad de que en el futuro pueda repetirse una nueva crisis de acceso a la vivienda. Ese diagnóstico pasa por entender la vivienda como una infraestructura pública, como lo son las carreteras, como lo son los institutos y los colegios a la educación; o como lo son los hospitales y centros de salud a la sanidad.
Actuar en la regulación para proteger la función social e intervenir en la oferta mediante la creación de un parque público de vivienda protegido con carácter permanente e indefinido con capacidad suficiente para garantizar el derecho.
Este objetivo se enfrenta a dos grandes retos: la necesidad de movilizar recursos públicos cuantiosos y sostenidos en el tiempo, y los plazos que exige la promoción de vivienda, que impiden obtener los resultados ambicionados en el corto plazo.
Consciente de esa complejidad, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha apostado por una política integral que ha cambiado el paradigma de las políticas públicas de vivienda en España. Lo ha hecho con medidas estructurales como la creación y puesta en funcionamiento de CASA 47, la Entidad Estatal de Vivienda, o la aprobación del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, que por primera vez blinda la vivienda pública, y con medidas de efecto inmediato como la persecución de los pisos turísticos ilegales o la congelación de los alquileres en las zonas tensionadas.
Este cambio de paradigma no solo afecta a aquellas disposiciones con carácter estatal, sino que tiene un claro influjo en competencias de carácter autonómico y municipal. Sin necesidad de entrar en pormenores, sirva mencionar que, al inicio de la presente legislatura, menos de un tercio de las autonomías protegían con carácter indefinido la vivienda de promoción pública y finalizará, a priori, con una mayoría de dos tercios de ellas con esta protección aprobada y en vigor.
Como consecuencia de la anterior crisis, en España se ha generado un déficit de oferta de vivienda, especialmente a precio asequible, en áreas metropolitanas y grandes ciudades de nuestro país debido a la paralización del sector de la construcción, la concentración de una mayor demanda de vivienda en esos puntos geográficos y el crecimiento demográfico intrínseco a un país con un crecimiento económico, tanto actual como proyectado, tan positivo como es el caso de España.
Este déficit de oferta y concentración de la demanda se agudiza debido a la ausencia de un parque público de vivienda que se disponga a la ciudadanía a precios asequibles. Esta situación no es consecuencia de una falta de compromiso presupuestario por parte de las instituciones públicas. Solo en democracia, en España se han construido más de dos millones de viviendas protegidas con cargo al esfuerzo del presupuesto público, bien sea de forma directa mediante la concesión de subvenciones o enajenación de suelos por un coste mucho menor al real de mercado, o de forma indirecta mediante bonificaciones fiscales.
En la actualidad, debido a los procesos de descalificación y pérdida de esa protección, las administraciones públicas son propietarias de poco más de 300.000 de esas viviendas. Y, en el caso de algunas administraciones autonómicas o municipales, debido a la continuación de vigencia de estos regímenes, apenas serán propietarias de alguna de ellas o de algún suelo en las próximas décadas.
A esta carestía de vivienda asequible y propiedad de las administraciones se unen diferentes cambios en los usos y relaciones sociales que han provocado alteraciones en las interacciones sociales y económicas. Estos cambios sociales han conllevado, por distintas circunstancias, a su vez, cambios del uso que realizan las personas de las viviendas.
Desde la crisis inmobiliaria de 2011, el país ha absorbido el excedente de producción de viviendas que se produjo en la primera década de los 2000. En los últimos quince años, en España se han creado más hogares que el número de viviendas producidas, como consecuencia de la paralización total del sector tras la anterior crisis. Así, entre los años 2011 y 2020, el diferencial porcentual acumulado entre construcción de viviendas y creación de hogares fue de -1,2%. Entre 2021 y 2025 ese diferencial fue de -3,9%. De esta forma, en España se precisa hoy de la producción de 750.000 viviendas para atender a la creación de hogares de los últimos quince años, según el Banco de España.
Nunca tantas viviendas del parque edificado en España se han destinado al uso residencial. Basta señalar que el Banco de España ha apuntado que, entre los años 2021-2025, 1,2 millones de viviendas que anteriormente tenían uso no residencial o se encontraban desocupadas han pasado a tener un uso residencial por parte de la ciudadanía.
Tampoco nunca tantos hogares habían residido de alquiler en España como actualmente. Solo en los últimos quince años, el porcentaje de hogares que residen bajo esta modalidad se ha incrementado en más de 4,5 puntos. Y la creación de oferta e incremento del parque de viviendas en alquiler residencial han tenido un ritmo de crecimiento sostenido de 95.000 unidades anuales en el período 2021-2025, tal y como recoge el regulador en su último Informe Anual.
En resumen, la capacidad de uso residencial del parque de vivienda en España se encuentra en máximos históricos.
Según el INE, el Índice de Precios de la Vivienda ha pasado del 53,7 a comienzo de 2015 al 107,5 en el primer trimestre de 2026. Al acudir a datos oficiales de compraventas registradas de vivienda del Consejo General del Notariado, se observa que entre los años 2014-2024 el índice Case-Shiller –que permite medir la evolución de precios de la vivienda en tiempo real a partir de las observaciones de ventas repetidas del mismo inmueble–, los precios en la ciudad de València se han incrementado en la citada década a una media anual cercana al 8%; en Málaga, superior al 7,5%; en Madrid, el 6%, en Barcelona, el 4,5%; en Zaragoza, el 4%; y en Sevilla, el 3,75%.
Este incremento sostenido del precio real de la vivienda bajo este índice ha tenido lugar también a escala nacional, pero con una intensidad especialmente acusada entre 2022 y 2024. Mientras que en 2022 este incremento fue negativo, en el año 2023 ascendió hasta el 4%. Y, solo un año más tarde, este se multiplicó hasta alcanzar una tasa de variación anual cercana al 10%. Es decir, en apenas de dos años los precios pasaron de crecer negativamente a incrementarse con tasas anuales del 10%, bajo la metodología de este índice.
En síntesis, aunque no se han alcanzado niveles equivalentes a los de la anterior crisis, ni las causas que han llevado a la actual son mínimamente comparables, sí obliga a los poderes públicos a continuar tomando medidas excepcionales para hacer frente a la emergencia habitacional existente. Porque, como se ha señalado, aunque las causas y factores son diferentes, las consecuencias siempre coinciden en limitaciones evidentes en el derecho de acceso, permanencia y disfrute de una vivienda digna de la ciudadanía.
Como se ha mencionado al inicio, los poderes públicos, como cúspide del poder elegido por los representantes de la soberanía, han de promover las condiciones necesarias y eliminar los obstáculos que impidan o dificulten la participación de toda la ciudadanía en la vida política, económica, cultural y social.
Y esta justificación y necesidad de adopción de medidas para hacer frente a la emergencia habitacional y garantizar el derecho de acceso encuentra encaje en la propia configuración del Estado constitucional español. Un Estado social y democrático de derecho en un mismo escalón jerárquico y sin una primacía del primero sobre el segundo y viceversa.
La situación de España no es única ni exclusiva. El problema de acceso a la vivienda es una situación que sufren con carácter generalizado las economías de los países desarrollados. Solo a escala europea, los 27 países que actualmente componen la Unión vieron sus precios incrementados en términos reales un 58,97% entre el año 2015 y el 2026. Esta evolución entre aquellos países que conforman la zona euro asciende a un incremento del 62,14%. Si bien es cierto que España se encuentran por debajo de ambas cifras, concretamente, en el 49,81%, la evolución del entorno, y más en una economía globalizada, no hacen del país un entorno ausente e impermeable a verse afectado por estos incrementos, tal y como se ha expuesto anteriormente.
Por estas razones, la Comisión Europea ha diseñado en la actual Legislatura un paquete normativo que aborda una respuesta integral supranacional frente a la creciente crisis de asequibilidad y disponibilidad de vivienda. Los documentos conocidos, reglamento y recomendación, articulan una estrategia multinivel orientada a abordar de manera simultánea los factores de oferta y demanda en áreas bajo estrés residencial. Mientras el reglamento define los límites procedimentales y las salvaguardas regulatorias, la Recomendación ofrece un catálogo de buenas prácticas para acelerar la oferta real de vivienda, con especial foco en la vivienda asequible y social por debajo del precio de mercado.
Se trata de dos propuestas normativas en la dirección de las políticas que ha adoptado el Gobierno de España y el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana en los últimos años. Según la propuesta, la Comisión Europea plantea que las administraciones competentes tengan capacidad para activar medidas excepcionales que prioricen el uso como primera residencia de las viviendas y de los suelos disponibles en las zonas tensionadas. Este asunto se trata de una prioridad que ha defendido España a través de su Gobierno para preservar el carácter residencial de las viviendas frente a la especulación.
Además, la propuesta de la Comisión establece que, en las zonas bajo estrés residencial, las administraciones competentes podrán poner límites a los alquileres turísticos si demuestran que estos han contribuido a encarecer el acceso a la vivienda.
En su «Recomendación sobre vivienda asequible y accesible en zonas bajo estrés residencial», la Comisión Europea aboga por adoptar planes de aceleración de vivienda en las zonas tensionadas (para acelerar la oferta) y por impulsar la edificación industrializada. En España, la Ley de Vivienda plantea la obligación de aprobar planes específicos para revertir la situación de estrés en los precios de la vivienda en las zonas tensionadas. Recientemente, el Gobierno ha sometido a información pública un real decreto que permita dotar de financiación extra a las administraciones con zonas de mercado residencial tensionado para que lleven a cabo esa aceleración del incremento de la oferta disponible a precios asequibles.
Esta situación económica y social justifican, por tanto, la aprobación de un real decreto-ley con carácter urgente que adapte el ordenamiento jurídico y el mandato al que están sometidos los poderes públicos para hacer frente a la realidad de la crisis de acceso a la vivienda que se afronta en el año 2026.
Esta función de garantía básica del derecho a disfrutar de una vivienda digna es la que ha de desempeñar el Estado en ejercicio de sus competencias sobre las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica. Si bien la mayoría de las competencias en materia de vivienda corresponden a las comunidades autónomas y a las entidades locales, la doctrina constitucional es clara al afirmar que existe un deber de cooperación recíproca entre el Estado y las comunidades autónomas que no precisa justificarse en preceptos concretos, puesto que es inherente al modelo de organización territorial establecido por la Constitución.
La parte dispositiva del real decreto-ley contiene un total de 20 artículos repartidos en un total de seis títulos que, en suma, establecen las condiciones necesarias para garantizar el derecho de acceso, permanente y disfrute de la ciudadanía a una vivienda digna, adecuada y en condiciones de asequibilidad.
La primera de las medidas que introduce este real decreto-ley es la protección del uso residencial de la vivienda frente a la actividad especulativa.
La ciudadanía que precisa de una vivienda ha de competir en un mercado con diferentes perfiles de ahorro —desde familias ahorradoras a fondos de inversión especulativos destinados únicamente a la obtención de la máxima rentabilidad económica de la vivienda—. Esta situación produce que para acceder a esa competencia en condiciones de igualdad requiere de una condición económica muy favorable. Puesto que no es la situación generalizada de la mayoría social en España, la consecuencia directa de esta situación es la imposibilidad o desplazamiento del acceso a la vivienda en condiciones dignas y de asequibilidad de estas personas.
El real decreto-ley recoge en su artículo 1 la prohibición de la compra especulativa de vivienda por parte de toda entidad con o sin personalidad jurídica, que incluya en su objeto social la adquisición de inmuebles, tendrá limitada la adquisición de una propiedad, a título gratuito o a título oneroso por un precio inferior al setenta por ciento de su valor de tasación de mercado. Para garantizar su proporcionalidad, conforme a la doctrina del Tribunal Constitucional, esta limitación tendrá una vigencia temporal hasta el 31 de diciembre de 2028.
Los desahucios de miles de familias fueron el símbolo más dramático de las consecuencias de la crisis financiera de 2011 Según los datos del Consejo General del Poder Judicial, la media anual de lanzamientos derivados de ejecuciones hipotecarias se ha reducido casi un 70 % en el periodo 2019-2025 respecto al periodo 2013-2018. Algo similar sucede con los lanzamientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos: su peso sobre el total de contratos de alquiler en vigor ha disminuido casi un 50 % entre ambos periodos, en un contexto en el que el número medio de contratos en vigor ha aumentado en más de 600.000.
Si bien es cierto que los desahucios han descendido de forma significativa desde 2019 gracias a las medidas del Gobierno de España, tanto nuestra condición de Estado social y democrático de Derecho como los compromisos internacionales asumidos por España, en los términos establecidos por el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de Naciones Unidas, exigen una mayor protección para que ningún desahucio de una persona que carezca de alternativa habitacional. Más aún cuando las administraciones competentes para proporcionársela hacen una evidente dejación en sus funciones.
El real decreto-ley, en materia de desahucios, establece dos grupos de medidas, subdividiéndose a su vez el primero en otros dos:
En primer lugar, se suspenderán los procedimientos de desahucio en los que la persona afectada carezca de alternativa habitacional cuando la vivienda sea titularidad de un fondo buitre. Esta suspensión se mantendrá hasta el 31 de diciembre de 2030. No se prevén compensaciones y la suspensión tendrá carácter indefinido mientras subsistan las causas que la motivaron. Adicionalmente, se establece un régimen que resultará de aplicación cuando no proceda la enervación extraordinaria que se indica después, y los demandantes no se encuentren incluidos dentro del grupo anterior de los fondos buitre. En este supuesto, se prevén compensaciones cuando los demandantes sean personas físicas o jurídicas que se dediquen al alquiler asequible.
En segundo lugar, se recoge una enervación extraordinaria de la acción con carácter estructural. La enervación es una acción que puede ejercerse por el inquilino cuando hay un proceso de desahucio y se adeudan cantidades. A través de la enervación, el inquilino paga las cuantías adeudadas y se pone fin al proceso judicial, continuando la vida del contrato con normalidad.
Mediante esta nueva regulación, cuando no se ofrezca alternativa habitacional por las comunidades autónomas, estarán obligadas a enervar la acción en un plazo de dos meses. Durante esos dos meses permanecerá el proceso suspendido. En caso de enervarse, se pondrá fin al proceso judicial. En caso de no enervarse la acción en el plazo de dos meses, se mantendrá la suspensión hasta que la Administración competente cumpla con su obligación. De acuerdo con las estadísticas, esta regulación resultará de aplicación a la inmensa mayoría de los casos de desahucio, sirviendo para el resto la regulación de las suspensiones antes indicadas.
La Administración General del Estado compensará a las comunidades autónomas, incluidas la Comunidad Autónoma del País Vasco y el Comunidad Foral de Navarra, por el coste que les supone el cumplimiento de esta obligación, excepto los intereses de demora que en su caso puedan generarse por el cumplimiento tardío de la comunidad autónoma.
España no solo cumple así con los pronunciamientos de la ONU, sino que establece una medida de justicia social, acorde a los valores de la sociedad que conforma el país y proporcionada jurídicamente en la relación entre residentes en la vivienda y propietarios.
Este título también introduce una modificación profunda y ambiciosa de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con una regulación muy específica para terminar con el fraude que el alquiler de temporada y de habitaciones producen sobre el alquiler de vivienda habitual.
El motivo principal es evitar que los alquileres de temporada y de habitaciones se utilicen para eludir la aplicación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Muchos contratos de temporada encubren en realidad necesidades de vivienda permanente, pero sin ofrecer al inquilino la seguridad y los derechos que le corresponderían legalmente.
En los últimos años, las nuevas realidades sociales han propiciado nuevos métodos en el alquiler de viviendas. En particular, este uso del alquiler de temporada y de habitaciones sobre el alquiler residencial. Aunque no se precisa en la actualidad de una base de datos sólida que permita cuantificar el peso de estos alquileres de corta duración, el Banco de España ya ha alertado de que estos arrendamientos limitan la capacidad de incrementar la oferta de vivienda para uso residencial.
Estos contratos no solamente son de una menor duración, sino que implican la ausencia total de derechos, deberes y mecanismos de garantías. A todo ello, se añade que, como mecanismo para generar rentabilidades desmesuradas en el arrendamiento, existe un número importante de viviendas cuyos contratos se renuevan constantemente con fuertes incrementos en los precios, gracias a la ausencia de garantías en las actualizaciones anuales y de las duraciones de los contratos.
Al desviar un número creciente de inmuebles del mercado de vivienda habitual al de temporada, se reduce drásticamente la oferta disponible para residentes permanentes como pueden ser familias, trabajadores estables, estudiantes de larga duración, incrementando artificialmente los precios y dificultando el acceso a un hogar estable.
Es necesario responder ante este desafío en sintonía con el reciente Plan Europeo de Vivienda, y también el reglamento y la recomendación elaborados por la Comisión Europea, que establecen el apoyo con medidas legislativas y no legislativas para aquellas zonas con presión sobre la vivienda, que limite los alquileres de temporada en zonas con gran presión habitacional, con el objetivo de proteger y promover la asequibilidad de las viviendas en esas áreas.
Este real decreto-ley establece una definición de qué se considera un alquiler de temporada y alquiler de habitaciones, y otorga las a los inquilinos de unas garantías y a los propietarios de unas obligaciones que, hasta ahora, no se reconocían.
De esta forma, todo contrato de alquiler temporal o de habitaciones que carezca de causa expresa que motiva la necesidad real y acreditada de una vivienda con carácter temporal por parte del arrendatario se convertirá automáticamente en un contrato habitual.
Se establece también el límite de que el sumatorio del precio de alquiler de la vivienda por habitaciones no podrá superar el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa. Además, se añaden garantías para la limitación de su precio en zonas de mercado residencial tensionado.
Para salvaguardar las competencias autonómicas en la materia, las previsiones de este real decreto-ley en lo relativo a alquileres de temporada o habitaciones no impedirá la aplicación en ningún caso aquellas regulaciones que hayan dictado o dicten por las comunidades autónomas para su aplicación en su respectivo territorio.
Asimismo, se regulan otras medidas importantes como la prohibición de atribuir a los inquilinos de los gastos de gestión inmobiliaria para la formalización del contrato del alquiler o los impuestos asociados a la vivienda. Igualmente, se refuerzan las garantías de los inquilinos cuando la vivienda presente desperfectos que afecten a su habitabilidad, así como de las condiciones en las que se entrega una vivienda a la finalización del contrato.
Por otro lado, se amplía y fortalece el derecho de adquisición preferente de la vivienda arrendada por parte del arrendatario.
Estas modificaciones normativas, proporcionarán mayor seguridad a los inquilinos, evitando subidas de precios descontroladas año a año y garantizando que, si la necesidad de vivienda es permanente, el contrato se rija por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, y por las garantías que en este texto normativo se contemplan.
Tras el inicio del conflicto en Ucrania, la inflación llegó a situarse en el 10,8% y la subyacente en el 7,6% en los años 2022 y 2023. Esta situación hizo que el Gobierno estableciese una limitación extraordinaria en la actualización de las rentas de los contratos de alquiler y una prórroga extraordinaria de los contratos.
Uno de los aspectos que caracterizan en la actualidad el mercado del alquiler de vivienda en España es la fuerte sobreexposición financiera de los hogares al pago del alquiler. Según los últimos datos de Eurostat, el 26,8 % de los hogares que residían en alquiler a precios de mercado en 2025 en nuestro país destinaban al pago del alquiler más del 40 % de los ingresos. A pesar de haberse reducido de forma significativa desde el 39,4 % del año 2022, aún se encuentra unos 8 puntos por encima de la media de la Unión Europea, en la que el 18,6% de los hogares en alquiler de mercado están sujetos a sobrecarga financiera.
A ello se suma el particular impacto de las dinámicas de crecimiento de precios de la vivienda que, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística correspondientes al cuarto trimestre de 2025, han alcanzado un incremento interanual del 12,9 %, muy por encima de la variación interanual del Índice de Precios de Consumo en ese mismo periodo, situada en el 4,9 % en el indicador adelantado del mes de septiembre de 2026.
En la actualidad, con el conflicto en Oriente Próximo, la inflación encadena seis meses con un incremento interanual superior al tres por ciento y, la situación internacional y económicas, no arrojan visos de mejora en este sentido.
Para afrontar las consecuencias económicas y sociales de estos incrementos inflacionarios como consecuencia de los conflictos internacionales, el real decreto-ley establece una prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler de vivienda y una limitación extraordinaria de la actuación de la renta de los contratos de alquiler hasta el 31 de diciembre de 2027. Que funcionará bajo las siguientes condiciones: no se procederá actualización alguna de la renta cuando el precio del alquiler de la vivienda sea superior al límite máximo del índice de precios de referencia y, cuando dicho precio no sea superior, podrá ser de hasta a un dos por ciento, en defecto de pacto entre arrendador y arrendatario.
Por último, se modifica la Ley por el Derecho a la vivienda para introducir la obligatoriedad de certificar en el registro de la propiedad la condición de gran tenedor de vivienda, según los requisitos marcados por la propia ley o la legislación autonómica que la supla.
Y, por otro lado, se establece que los contratos de arrendamiento en zonas de mercado residencial tensionado que se celebrasen antes de 2023 tendrán las mismas garantías en cuanto a sus prórrogas que un contrato celebrado con posterioridad a dicha entrada en vigor.
El título II establece un amplio paquete en materia fiscal destinado a reorientar el uso de la vivienda hacia su función social y residencial. Estos instrumentos fiscales se justifican en tanto en cuanto el parque público de vivienda adquiere la robustez suficiente para garantizar que el máximo número posible de viviendas disponibles en el parque de vivienda disponible tenga un uso residencial y un precio asequible.
El Gobierno ha impulsado desde el año 2018 diferentes modificaciones en materia tributaria para adecuar la política fiscal a la oferta de vivienda en el mercado a precios asequibles. De esta forma, se han reorientado los impuestos en materia de alquiler y de compra para asegurar una fiscalidad más beneficiosa a todas aquellas prácticas que tengan como finalidad el uso residencial de las viviendas.
La Ley de Vivienda introdujo una novedad: a diferencia de las anteriores normas que modificaron el tratamiento a los ingresos por arrendamiento de viviendas, por primera vez, se incentivó el alquiler a precios asequibles con reducciones que alcanzaban hasta el 90 por cierto de los rendimientos del alquiler de vivienda habitual.
El Gobierno ha introducido nuevas reducciones en continuación con esta senda fiscal orientada a la rebaja de las rentas de los alquileres, el uso residencial de la vivienda y la estabilidad de los contratos con este real decreto-ley.
Este nuevo sistema establece cuatro supuestos para recoger dichas reducciones: cuando el mismo arrendador formalice un nuevo contrato de arrendamiento de la vivienda; cuando la vivienda se alquile por primera vez; cuando la vivienda se alquilarse a una administración pública o entidad sin fines lucrativos para que esta el alquiler a precios asequibles o sociales; y cuando la vivienda se hubiese rehabilitado en los dos años anteriores.
Los jóvenes, las familias con rentas medias y bajas y los hogares monoparentales dedican una parte creciente de sus ingresos al alquiler, en muchos casos por encima del umbral de sobreesfuerzo. Así, se introduce una deducción de hasta el 10 por ciento de las cantidades satisfechas por alquiler de vivienda habitual, con límites en la renta de las personas beneficiarias.
Aunque si bien el número de hogares en sobrecargar financiera se ha reducido significativamente en la presente legislatura, tal y como se ha expuesto anteriormente, la introducción de una deducción aliviará directamente ese esfuerzo y aumentará su renta disponible. Además, se pretende que esta deducción sea un instrumento que reducir la edad de emancipación de las personas jóvenes, lo que tiene efectos positivos sobre la natalidad, la movilidad laboral y la autonomía personal.
Un achaque acusado que sufre el parque residencial español es el de su antigüedad, que hace cada vez más necesario el llevar a cabo actuaciones en materia de rehabilitación con el fin de asegurar la disponibilidad de oferta de las viviendas que se encuentran construidas.
El Gobierno ha dispuesto numerosos instrumentos destinados a incentivar su renovación mediante distintas ayudas públicas. Estas ayudas no han sido objeto de tributación, para así incentivar la petición de estas y la ejecución de estas actuaciones.
Del mismo modo, se ampliaron esos estímulos fiscales permitiendo una desgravación importante del coste a asumir por parte de las personas físicas propietarias de los inmuebles a rehabilitar. Con un resultado de casi 300.000 actuaciones de rehabilitación beneficiadas entre los años 2021 y 2025 y un ahorro para las familias de 853,9 millones de euros.
Además, el Gobierno ha incluido las ayudas de rehabilitación del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 exentas de tributación. También se incluyen en los supuestos para establecer de reducción del IVA al 10 por ciento aquellas rehabilitaciones de vivienda en las que se lleven a cabo estas actuaciones con destino final de ser destinadas al arrendamiento habitual, en coherencia con las líneas de ayuda de este Plan Estatal y para incrementar la oferta disponible.
Igualmente, con el fin de evitar un incremento del número de viviendas vacías, se establece que tendrá la consideración de vivienda habitual, a efectos de la exención prevista en el IRPF para la ganancia patrimonial derivada de su transmisión, la vivienda en la que residían las personas mayores de 65 años que, por encontrarse en situación de dependencia severa o de gran dependencia, deban trasladarse a una residencia o vivienda de un familiar.
En el caso de las viviendas de uso turístico, hasta la actualidad, carecen de un régimen fiscal específico y acorde a su inapelable impacto sobre el uso residencial de la vivienda. El último Informe Anual del Banco de España refleja que este tipo de viviendas suponen un 10% del mercado del alquiler en toda España. Aunque los dos casos más dramáticos son los de Sevilla y Málaga donde casi una de cada dos viviendas del total de alquiladas en sus centros históricos, es de uso turístico. También es importante destacar que existen al menos seis municipios en las Islas Canarias con más plazas turísticas que habitantes residiendo en el propio municipio.
La entrada en vigor de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que empodera a los vecinos para hacer frente a los pisos turísticos y el registro único de alquileres de corta duración han certificado que su regulación ayuda a reducir su presencia en el mercado.
Ahora, se introduce un régimen fiscal específico para este tipo de viviendas: por un lado, la obligación de tributación del Impuesto sobre el Valor Añadido por un valor del 10 por ciento, de forma que tributen como el negocio que suponen; y, por otro lado, se habilita a los ayuntamientos y entidades locales a que puedan penalizar en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles el uso de la vivienda distinto al residencial o las viviendas vacías.
Además, con el objetivo de movilizar vivienda de uso no residencial al residencial, se establece un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles que aplicará a aquellas viviendas consideradas como vacías.
A mayores, se modifica el régimen fiscal de las SOCIMI en su actividad residencial mediante un tipo de gravamen incrementado sobre los beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento de viviendas. Con ello, se incentiva que estas sociedades orienten su inversión hacia el alquiler a precio asequible, lo que contribuirá a ampliar a corto plazo la oferta de este tipo de vivienda asequible para facilitar el acceso a un mayor número de personas.
Entre los instrumentos que recoge este real decreto-ley, destaca la exención en el impuesto por ganancia patrimonial en la venta de una vivienda cuando el comprador sea una administración pública o entidad dependiente que fije una protección permanente e indefinida del inmueble. Aunque tiene distintas características en función del valor de la vivienda, esta exención opera como un aliciente para la incorporación rápida de viviendas al parque público que tengan una condición de protección permanente e indefinida. De esta forma, la vivienda privada en compraventa tendrá un atractivo evidente para convertirse en una vivienda pública y responder a partir de entonces al interés general de la ciudadanía.
Asimismo, con el objetivo de incrementar con mayor agilidad el parque público de vivienda, se establece la aplicación del IVA superreducido a la vivienda de protección oficial cuando esta tenga una protección permanente e indefinida.
En tercer lugar, el bloque relativo a las medidas para el incremento del parque público de vivienda y la promoción de viviendas a precios asequibles engloba los títulos III y IV. El título III se centra en la capacidad estatal de poner a disposición de la ciudadanía vivienda de carácter público a precios asequibles, de forma supletoria a la competencia que corresponde a las autonomías.
La Administración General del Estado ha promovido los cambios legales y administrativos necesarios para proveer vivienda a precios asequibles a través de CASA 47, Entidad Estatal de Vivienda. En lo sustancial, se ha transferido a esta Entidad la propiedad de todas las viviendas estatales para su disposición a la ciudadanía, destacando de forma preeminente el paquete de viviendas procedente de la SAREB.
Este alto número de viviendas proceden del rescate a la banca efectuado por el Estado en la anterior crisis, en detrimento de miles de familias españolas que perdieron la propiedad de sus hogares y fueron tristemente desahuciadas.
En defensa del interés general, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, junto con otros ministerios competentes, ha reorientado el destino de estos inmuebles para su puesta al servicio del interés general.
Tomado y ejecutado este instrumento, resta añadir una protección patrimonial adicional de todos los inmuebles y suelos que han sido transferidos, o lo serán, a CASA 47. Como se mencionó en los párrafos anteriores, España ha despatrimonializado gran parte de su parque público de vivienda, construido con grandes inversiones de los distintos presupuestos públicos de las distintas administraciones. Esta ausencia de parque público de vivienda supone una desventaja evidente de las administraciones públicas para hacer frente a la crisis de acceso a la vivienda que enfrenta el país.
Por ello, el real decreto-ley fija la protección permanente de todos estos inmuebles estatales de forma indefinida, en una medida adicional para blindar su carácter público ante cualquier tentativa de privatización en un futuro.
La protección permanente de la vivienda propiedad de las administraciones públicas responde, indudablemente, a los criterios de eficiencia y de economía en la ejecución de los recursos públicos, fijado en el artículo 31 de la Constitución española.
Este deber de las administraciones públicas no se puede entender con una continua despatrimonialización de las viviendas y suelos de su propiedad para pasar a tener usos que no necesariamente responden a la función social de la vivienda, sino más bien a fines especulativos. Una situación que ya ha ocurrido en determinadas ciudades, donde viviendas construidas con grandes cantidades de recursos públicos fueron privatizadas a precios muy inferiores a los de su valor real y ahora están suponiendo la injusta expulsión de centenares de vecinos y vecinas para destinar esas mismas viviendas a un uso no residencial.
Lo mismo ocurre con los solares de uso residencial, cuya enajenación en favor de manos privadas no solo supone la eliminación con carácter definitivo de cualquier oportunidad por parte de la administración de edificar en ellos en favor del interés general. Sino que también supone una intervención pública en el mercado alejada de cualquier función social que se pretenda otorgar a la vivienda.
Todas estas dinámicas, y sus consecuencias, entienden de la necesidad de establecer una protección con rango de ley de todo el patrimonio público propiedad de los inmuebles de la administración estatal para impedir su enajenación con carácter indefinido.
El mismo título III también regula de forma definitiva el último traspaso de inmuebles de titularidad pública estatal a CASA 47. En este caso, se trata de los inmuebles propiedad de la Seguridad Social que requieren de una disposición con rango de ley para efectuar su traspaso en favor de la Entidad Estatal de Vivienda.
Dentro de este bloque de incremento del parque público de vivienda y la promoción de viviendas a precios asequibles, se encuentra también título IV, con una batería de medidas para el fomento de la promoción de viviendas de nueva construcción a precios asequibles.
Se dota de definición jurídica al concepto de vivienda asequible que, si bien es cierto, se entiende recogido en dos definiciones en la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, el concepto ha sido conscientemente distorsionado en el momento en el que viviendas de protección oficial se han ofertado a precios superiores a los del mercado habitual en determinadas zonas por parte de administraciones autonómicas y municipales. Al que además han incluido gastos asociados a los anejos como elemento para incrementar el precio del alquiler respecto de la vivienda.
El precio de venta o de alquiler de una vivienda asequible, tal y como entiende la presente norma, no podrá superar el treinta por ciento de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio donde se ubique el inmueble. Tampoco, en el caso de las viviendas de alquiler, podrá incluir los gastos asociados a los anejos para incrementar el original de la vivienda, cuando se trate de vivienda asequible.
Asimismo, se regula la creación de un programa de financiación de proyectos de vivienda con un impacto social positivo. De forma que se articule un instrumento con la capacidad de financiar proyectos que atraigan la inversión de carácter privado a proyectos innovadores en materia de vivienda, siempre que estos generen un impacto social positivo.
Igualmente, ha de tenerse en cuenta la evidente necesidad y oportunidad de realizar cambios en el ordenamiento para impulsar la producción de vivienda con técnicas de industrialización en la construcción. La construcción industrializada permite incrementar el ritmo de crecimiento de la oferta de vivienda. Además, por sus propias particularidades, las viviendas producidas con estas técnicas dotan a los inmuebles de una mayor calidad a unos costes de fabricación más asequibles.
El primero de ellos, es una modificación de la Ley sobre Hipoteca Mobiliaria para remover los obstáculos en el acceso al crédito para la producción de componentes industrializados que posteriormente sean transportados, montados y ensamblados en obra.
Adicional a esta medida, la puesta en funcionamiento de una fábrica de elementos industrializados para la construcción requiere de una inversión inicial que limita claramente las oportunidades e iniciativas empresariales.
Para ello, el Estado crea un sistema de avales para dar garantías de cara al acceso a la financiación privada para que pymes de fabricantes y promotores utilicen estos sistemas de industrialización en la construcción.
Es imprescindible señalar que España carece de un músculo suficiente de empresas que produzcan vivienda en estos términos que, no solo serían positivos para corregir el déficit de vivienda existente, sino que también está suponiendo generar una desventaja competitiva del sector español y, por ende, de la economía de nuestro país, frente a la de otros países de nuestro entorno.
Se crea el mecanismo de financiación TU CASA por el que se concederán préstamos de hasta 50.000 euros a coste cero, con un periodo de carencia hasta finalice el pago de la hipoteca o un máximo de 30 años y del que se dispondrán de un plazo de 10 años para su reintegro y con un tipo de interés del 0%. Un acuerdo del Consejo de Ministros regulará sus objetivos, beneficiarios y límites. Las viviendas adquiridas quedarán sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión.
Se establece igualmente que, en un plazo máximo de seis meses, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana regulará reglamentariamente la definición y procedimiento de certificación o reconocimiento de la figura de los proveedores sociales de vivienda asequible. Esta definición incluirá a las cooperativas, con el referente de las Housing Associations, a los efectos de viabilizar y fomentar regulatoria y fiscalmente su actividad.
El presente real decreto-ley se adopta en un contexto de transformación acelerada del entorno económico y geopolítico de la Unión Europea, que ha situado el refuerzo de la competitividad y de la autonomía estratégica abierta en el centro de la agenda europea. Los informes «Mucho más que un mercado», presentado por Enrico Letta en abril de 2024, y «El futuro de la competitividad europea», presentado por Mario Draghi en septiembre de 2024, coinciden en señalar que Europa afronta un déficit estructural de inversión que sus mecanismos de intermediación financiera no están en condiciones de cubrir. El informe Draghi lo cuantifica entre 750.000 y 800.000 millones de euros anuales hasta 2030, magnitud que exige movilizar a gran escala el ahorro privado europeo, mientras que el informe Letta propone transformar la Unión de los Mercados de Capitales en una auténtica Unión de Ahorros e Inversiones al servicio de las prioridades estratégicas europeas.
Este déficit contrasta con la abundancia de ahorro acumulado por los hogares europeos, del que una parte muy significativa, estimada en torno a 10 billones de euros, permanece inmovilizada y no se beneficia de las oportunidades de obtener una rentabilidad a través de la inversión en el mercado de capitales. Según el Banco Central Europeo, podrían reorientarse hacia inversiones en mercados de capitales un volumen de 8 billones de euros, un flujo aproximado de 350.000 millones de euros anuales. El desarrollo decidido y urgente de los mercados de capitales europeos se configura, por tanto, como un elemento esencial para corregir el desequilibrio entre el ahorro disponible y las necesidades de inversión de la Unión, y así contribuir a canalizar el ahorro europeo hacia la economía europea.
El 19 de marzo de 2025 la Comisión adoptó la Comunicación relativa a la Unión de Ahorros e Inversiones, que articula un calendario de actuaciones para el bienio 2025-2026 y prevé una revisión intermedia en 2027 y que el Consejo Europeo acogió favorablemente en sus conclusiones de 20 de marzo de 2025. La estrategia descansa sobre la corresponsabilidad de los Estados miembros, pues buena parte de las palancas más eficaces para movilizar el ahorro minorista pertenecen al ámbito competencial nacional, de modo que su éxito depende de que aquellos actúen con rapidez en sus respectivos ordenamientos.
Dos hitos posteriores han contribuido a convertir el objetivo de avanzar hacia una mayor integración financiera en un compromiso específico para que España fomente el desarrollo de nuevos productos de ahorro e inversión. En primer lugar, el 5 de junio de 2025 España suscribió, junto con Francia, Alemania, Luxemburgo, Países Bajos, Portugal y Estonia, el acuerdo de términos de la etiqueta «Finance Europe», que establece criterios comunes para identificar productos de ahorro e inversión a largo plazo que destinen al menos el 70 % de sus activos al Espacio Económico Europeo. En segundo lugar, el 30 de septiembre de 2025 la Comisión Europea adoptó la Recomendación (UE) 2025/2029, que insta a los Estados miembros a incorporar a sus ordenamientos cuentas de ahorro e inversión con un trato fiscal simplificado y ventajoso, con vistas a una revisión intermedia prevista para 2027. Ambas iniciativas conforman así un marco europeo coherente, orientado a ampliar la participación de los ahorradores minoristas en los mercados de capitales y a canalizar su ahorro hacia las prioridades estratégicas de la Unión.
En conclusión, este real decreto-ley es un amplio paquete de medidas de carácter estructural que introducen numerosos cambios en el ordenamiento jurídico para dar las garantías necesarias al derecho constitucional de acceso a la vivienda y preservar de esta manera su función social. Se trata de unas medidas que gozan de un amplio y mayoritario apoyo social. Un apoyo que trasciende aquellos ámbitos más estrechamente relacionados con la vivienda, bien se trate de sindicatos, asociaciones empresariales u organizaciones defensoras del derecho a la vivienda.
Si las administraciones públicas cierran cualquier perspectiva de acción sobre la redistribución, la justicia social y de modificación de un ordenamiento jurídico que, aun siendo cumplido, supone un fracaso social e institucional, como ha ocurrido con el caso de Maricarmen Abascal, resulta del todo contradictorio e incoherente afirmar que esas mismas administraciones están cumpliendo con los principios rectores de la política social y económica y las condiciones del artículo 9.2 de la norma fundamental del Estado.
Las XIV y XV Legislaturas del actual período democrático han promovido un inapelable número de avances en derechos sociales y refuerzo del Estado del bienestar. En la presente Legislatura, el acuerdo y apoyo social mayoritario a la parte dispositiva de esta norma es incontestable.
II
El real decreto-ley consta de una parte expositiva y de una parte dispositiva estructurada en seis títulos, con veinte artículos, dos disposiciones adicionales, dos disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y once disposiciones finales. El título VI contiene la modificación de la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión, mediante la que se incorpora a esta ley un nuevo título XI, dividido en dos capítulos, junto con las restantes modificaciones necesarias para regular la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa.
Título I. Medidas en materia de protección de la función social de la vivienda y frente a la especulación.
El artículo 1 establece una limitación temporal de determinadas adquisiciones de vivienda, desde su entrada en vigor hasta el 31 de diciembre de 2028. La medida afecta a las entidades, con o sin personalidad jurídica, que tengan en su objeto social la adquisición de inmuebles a título oneroso por un precio inferior al 70% su valor de tasación de mercado.
Quedan excluidos los entes y entidades del sector público cuya finalidad sea la promoción y gestión de vivienda social y asequible. La limitación tampoco se aplica a las adquisiciones destinadas a vivienda habitual a precio asequible o social durante un mínimo de cinco años, a residencias de personas que precisen atención sociosanitaria, a residencias para colectivos vulnerables adquiridas por entidades del tercer sector ni a la protección de víctimas de violencia de género. Se preservan las transmisiones elevadas a escritura pública antes de la entrada en vigor, aunque estén pendientes de inscripción, con las restricciones de modificación o ampliación previstas en el artículo.
El artículo 2 establece un régimen temporal de suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional. Hasta el 31 de diciembre de 2030, cuando la demandante sea una de las entidades que desarrollan la actividad descrita en su apartado 1, el tribunal suspenderá el proceso por auto, aunque exista sentencia, si todavía no se ha practicado el lanzamiento, con independencia de que haya existido una suspensión previa. Por su parte, el apartado 2 establece un régimen que resultará de aplicación cuando no proceda la enervación extraordinaria y los demandantes no se encuentren incluidos dentro del apartado 1. En este supuesto, se prevén compensaciones cuando los demandantes sean personas físicas o jurídicas que se dediquen al alquiler asequible.
El artículo 3 modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, para reforzar la protección de las personas arrendatarias, clarificar las modalidades de arrendamiento y evitar la utilización de fórmulas contractuales que desvirtúen la finalidad residencial de la vivienda.
El arrendamiento temporal requiere una causa real y acreditable de desplazamiento desde la vivienda habitual. Su duración debe superar treinta y un días y, como regla general, no exceder de doce meses, aunque se admite que la causa de temporalidad subsista posteriormente. La duración superior a doce meses sin justificación o la novación o sucesión de más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda determinan su consideración como arrendamiento habitual desde el primero de ellos.
La regulación incorpora un límite vinculado al Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda —IRAV— para el incremento porcentual anual de la renta de contratos temporales sucesivos sobre una misma vivienda y mantiene este índice como límite de la actualización anual de la renta. Refuerza, además, las reglas sobre gastos repercutibles, reparaciones, garantías adicionales y constancia del estado de la vivienda al finalizar el contrato. En las ventas conjuntas se preserva el derecho de adquisición preferente de la persona arrendataria cuando la vivienda sea jurídicamente individualizable, con imputación del precio mediante criterios objetivos, y se impide la renuncia a ese derecho.
El artículo 3 incluye expresamente el arrendamiento parcial de habitaciones o estancias en las modalidades de arrendamiento de vivienda habitual y temporal, atendiendo a la necesidad residencial que satisfagan. Asimismo, establece que la suma de las rentas de los contratos parciales vigentes simultáneamente sobre una misma vivienda no podrá exceder de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa. En zonas de mercado residencial tensionado, la renta del contrato unitario o, en su defecto, la suma de las rentas de los contratos parciales deberá respetar las limitaciones previstas en los apartados 6, 7 y 8 del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Quedan excluidas del ámbito de aplicación de esta ley las cesiones de habitaciones o estancias realizadas por entidades del tercer sector de acción social, sin finalidad lucrativa, en programas de acogida, inclusión o alojamiento de personas vulnerables y durante su duración. La regulación incorpora, además, una salvaguarda de las disposiciones autonómicas sobre arrendamientos temporales y de habitaciones dictadas en ejercicio de sus competencias.
La reforma se completa con mecanismos para asegurar el cumplimiento de las obligaciones de las plataformas de alquiler de corta duración en materia de información e intercambio de datos, en conexión con la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y el Reglamento (UE) 2024/1028, así como con las correspondientes previsiones de control y régimen sancionador.
El artículo 4 modifica la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. En primer lugar, precisa la acreditación de la condición de gran tenedor mediante certificación registral y el cómputo de las unidades susceptibles de uso residencial integradas en una misma finca, aunque no exista división horizontal inscrita. Se mantienen los umbrales de más de diez inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 metros cuadrados de superficie construida residencial, excluidos garajes y trasteros, y la posibilidad de particularización hasta cinco o más inmuebles en el ámbito tensionado, mediante motivación autonómica.
En segundo lugar, modifica la disposición transitoria cuarta de dicha ley para permitir que los contratos anteriores a su entrada en vigor puedan acogerse a las prórrogas del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en la redacción introducida por aquella. Sus actualizaciones quedan sujetas al límite máximo de la disposición adicional undécima de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En los demás aspectos conservan el régimen vigente al celebrarse.
El artículo 5 modifica el artículo 685.2 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. La demanda de ejecución hipotecaria deberá indicar si el inmueble constituye la vivienda habitual del deudor y si la ejecutante tiene la condición de gran tenedora. Cuando se declare que no concurre esta condición, deberá acompañarse una certificación del Registro de la Propiedad con la relación de viviendas a nombre de la parte actora.
Además, este artículo incluye la enervación extraordinaria de la acción con carácter estructural. Mediante esta nueva regulación, cuando no se ofrezca alternativa habitacional por las comunidades autónomas, estarán obligadas a enervar la acción en un plazo de dos meses. Durante esos dos meses permanecerá el proceso suspendido. En caso de enervarse, se pondrá fin al proceso judicial. En caso de no enervarse la acción en el plazo de dos meses, se mantendrá la suspensión hasta que la Administración competente cumpla con su obligación.
La Administración General del Estado compensará a las comunidades autónomas, incluidas la Comunidad Autónoma del País Vasco y el Comunidad Foral de Navarra, por el coste que les supone el cumplimiento de esta obligación, excepto los intereses de demora que en su caso puedan generarse por el cumplimiento tardío de la comunidad autónoma.
Título II. Medidas fiscales y tributarias en materia de vivienda.
El artículo 6 modifica la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, mediante medidas con tres momentos de efectos: desde el 1 de enero de 2026, desde la entrada en vigor del real decreto-ley y desde el 1 de enero de 2027.
Con efectos desde el 1 de enero de 2026, se extiende a ese ejercicio la regla de imputación de rentas inmobiliarias del 1,1 % para los inmuebles situados en municipios cuyos valores catastrales revisados, modificados o determinados mediante valoración colectiva general hayan entrado en vigor desde el 1 de enero de 2012.
Con efectos desde la entrada en vigor del real decreto-ley, se reforma la reducción del rendimiento neto positivo por arrendamiento de vivienda. Para nuevos contratos celebrados por el mismo arrendador que no sea gran tenedor, una reducción de la renta superior al 5 % permite aplicar porcentajes del 100 %, 95 %, 90 %, 85 % o 70 %, según concurran las condiciones previstas sobre continuidad del arrendatario, renta inferior al índice de referencia, ubicación en zona tensionada y edad del arrendatario. El porcentaje del 100 % se prevé para la continuidad con el mismo arrendatario una vez finalizados los plazos indicados o para otro arrendatario cuando, además, se cumpla el límite de renta exigido.
Si la renta inicial no supera la última renta del contrato anterior, actualizada en su caso, la reducción es del 50 %. Si aumenta, los porcentajes se gradúan en el 40 %, 30 %, 25 %, 20 % o 15 %, en función de que el incremento sea, respectivamente, de hasta el 5 %, superior al 5 % y hasta el 10 %, superior al 10 % y hasta el 15 %, superior al 15 % y hasta el 20 %, o superior al 20 %.
Para viviendas alquiladas por primera vez por contribuyentes que no sean grandes tenedores se prevén reducciones del 100 %, 95 %, 90 %, 85 % o 50 %, en función de la renta de referencia, la localización y la edad de los arrendatarios. Se regulan, asimismo, reducciones del 70 % para los supuestos de alquiler social o programas públicos descritos y del 60 % para viviendas rehabilitadas en los dos años anteriores. Durante la prórroga tácita del artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se contempla una reducción del 80 % cuando el arrendador no sea gran tenedor y se respete el límite de renta de referencia.
Se fijan reglas de mantenimiento de requisitos, aplicación del porcentaje más elevado cuando concurran varios, proporcionalidad en determinados casos con varios arrendatarios y exclusión de rendimientos no declarados o contratos que incumplan las limitaciones indicadas. El régimen transitorio distingue los contratos anteriores a la Ley 12/2023, de 24 de mayo, los celebrados entre su entrada en vigor y el 1 de diciembre de 2026 y la aplicación de la reducción por prórroga tácita en las condiciones previstas.
Se incorpora una deducción por alquiler de vivienda habitual para contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 euros. La deducción es del 10 % de las cantidades satisfechas, con una base máxima de 11.630 euros cuando la base imponible no exceda de 23.007,20 euros; entre esa cifra y 33.007,20 euros, la base máxima se reduce en el resultado de multiplicar por 1,163 la diferencia entre la base imponible y 23.007,20 euros. Se ajusta la cuota líquida estatal y el orden de aplicación de otras deducciones.
Durante al menos la mitad del período impositivo, ni el contribuyente ni los miembros de su unidad familiar podrán ser titulares, individual o conjuntamente, de la totalidad del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda situada a menos de cincuenta kilómetros de la arrendada, salvo resolución administrativa o judicial que impida su uso como residencia.
Asimismo, se amplía la relación de ayudas públicas que no se integran en la base imponible del impuesto, incorporando las previstas en los programas de rehabilitación y otras actuaciones expresamente identificados en el precepto.
La exención por transmisión se aplica a las ganancias patrimoniales obtenidas por la venta de viviendas a los entes y entidades del sector público dedicados a la promoción y gestión de vivienda social y asequible previstos en la norma, desde la entrada en vigor del real decreto-ley hasta el 31 de diciembre de 2027, siempre que el valor total de transmisión sea inferior a 800.000 euros y la vivienda haya permanecido desocupada de forma continuada y sin causa justificada durante los dos años anteriores. La exención es total hasta un valor de 200.000 euros y decreciente entre esa cuantía y 800.000 euros. Se prevé su coordinación con la reinversión en la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión del valor de transmisión que proporcionalmente corresponda a la ganancia no exenta, en el plazo de seis meses, con las especialidades temporales que se describen a continuación y con un máximo total de reinversión de 800.000 euros. Se regulan la acreditación de la desocupación, la cotitularidad y la regularización con intereses cuando se incumplan las condiciones.
La reforma de los planes de ahorro a largo plazo incorpora el Seguro Individual de Ahorro a Largo Plazo Financia Europa (SIALPFE), con aportaciones de hasta 10.000 euros anuales, frente al límite de 5.000 euros de los otros instrumentos previstos. Se establece un conjunto de activos elegibles, una inversión mínima del 30 % en renta variable, reglas de subsanación, información y movilización y consecuencias tributarias por incumplimiento. Se mantiene la exención de los rendimientos positivos cuando no se disponga del capital antes de finalizar el plazo de cinco años desde la apertura y se cumplan los restantes requisitos del plan. La garantía mínima del 85 % del capital se mantiene para el SIALP ordinario y la Cuenta Individual de Ahorro a Largo Plazo, pero no se exige para el SIALPFE.
Los activos del SIALPFE pueden comprender acciones de sociedades de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, excepto SOCIMI y entidades extranjeras análogas; instituciones de inversión colectiva financieras elegibles, excepto sociedades de inversión de capital variable; y renta fija de entidades públicas o privadas domiciliadas en el Espacio Económico Europeo con calificación crediticia mínima de BBB. Se excluyen los derivados. La aseguradora determina los activos concretos y el tomador solo puede elegir entre los conjuntos de activos previstos en el contrato. La movilización de este seguro únicamente puede realizarse a otro SIALPFE. La falta de subsanación de los requisitos de elegibilidad determina la pérdida de esta consideración y de la exención tributaria, con las consecuencias de imputación y retención previstas en la ley.
Se modifica la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, para incorporar el régimen fiscal de la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa. Este régimen difiere la tributación de las ganancias o pérdidas derivadas de los activos integrados en la Cuenta hasta que se produzca una disposición y establece un incentivo fiscal ligado a la permanencia de las aportaciones. Asimismo, se adapta el régimen de los Planes de Ahorro a Largo Plazo mediante la creación del Seguro Individual de Ahorro a Largo Plazo Financia Europa, con un límite de aportación específico y requisitos propios de inversión, y se incorporan las disposiciones adicionales sexagésima quinta y sexagésima sexta, relativas a las medidas fiscales vinculadas a la transmisión de vivienda y a la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión.
El nuevo artículo 95 ter exige la titularidad de una única cuenta de la modalidad general, aportaciones exclusivamente dinerarias y un máximo de 150.000 euros de aportaciones pendientes de recuperación. Las ganancias y pérdidas por transmisión o reembolso de los activos integrados no se incorporan a la base imponible hasta una disposición total o parcial. Para las ganancias proporcionalmente atribuibles a aportaciones mantenidas durante más de cinco años, se excluye de gravamen el 100 % hasta una cuantía máxima total de 10.000 euros por contribuyente y el 20 % de la parte restante. A estos efectos, se consideran recuperadas primero las aportaciones más antiguas.
Las pérdidas que resulten de disposiciones parciales se aplican a minorar las ganancias de posteriores disposiciones y el saldo pendiente se integra al disponer totalmente de la cuenta. Los dividendos y demás rendimientos del capital mobiliario comprendidos en el artículo 25.1 de la Ley del Impuesto tributan conforme al régimen general y no se consideran integrados en la cuenta, con las excepciones expresamente previstas para determinadas devoluciones de aportaciones y primas de emisión. Se regulan asimismo las consecuencias del fallecimiento, la pérdida de la condición de contribuyente, el incumplimiento de requisitos y las obligaciones de información de las entidades proveedoras.
La modalidad de la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión se configura como una especialidad de la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, compatible con la titularidad de una cuenta de la modalidad general. Le resultan aplicables el régimen financiero y tributario de esta y sus respectivas disposiciones de desarrollo, con las especialidades previstas en la disposición adicional sexagésima sexta de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, y en la disposición adicional décima de la Ley 6/2023, de 17 de marzo. Estas especialidades atienden a su vinculación con la exención por reinversión de cantidades procedentes de determinadas transmisiones de viviendas y comprenden, entre otros aspectos, la procedencia y los límites de las aportaciones, la exclusión de gravamen de las ganancias patrimoniales y las obligaciones de información.
En la modalidad de reinversión, el límite de 800.000 euros se aplica al importe total acumulado de las aportaciones efectuadas por el contribuyente y no se repone mediante las disposiciones totales o parciales. La cuenta debe identificarse separadamente y las aportaciones han de proceder exclusivamente de las transmisiones de viviendas comprendidas en la exención y realizarse dentro del plazo de reinversión aplicable. La disposición antes de que transcurran cinco años desde la aportación correspondiente determina la regularización de la exención por reinversión, salvo fallecimiento del contribuyente.
A las ganancias de la propia cuenta de reinversión proporcionalmente atribuibles a aportaciones que hayan permanecido más de cinco años les resulta aplicable la exclusión de gravamen del 20 %, pero no la exención del 100 % de los primeros 10.000 euros prevista para la modalidad general. La determinación de ganancias, pérdidas y aportaciones pendientes de recuperación se realiza separadamente para cada cuenta. Las obligaciones de información comprenden también la procedencia de los fondos y su vinculación con las transmisiones de viviendas.
La exención por reinversión en la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión se aplicará únicamente a las ganancias patrimoniales derivadas de transmisiones realizadas transcurridos treinta días hábiles desde la entrada en vigor de este real decreto-ley. Cuando la transmisión se realice antes de la entrada en vigor de la orden ministerial que instrumente el cumplimiento de las obligaciones de información de la cuenta, el plazo de seis meses para efectuar la reinversión se computará desde la fecha de entrada en vigor de dicha orden. Para las transmisiones realizadas a partir de esa fecha, se mantiene el plazo general de seis meses desde la transmisión. Estas previsiones no afectan a la aplicación de la exención por transmisión de vivienda que no requiere reinversión.
Por último, desde el 1 de enero de 2027 se modifican el rendimiento mínimo en caso de parentesco y la imputación de rentas inmobiliarias. Se introduce una escala sobre la suma de los valores catastrales de los inmuebles comprendidos en la regulación, con porcentajes del 1,1 %, 1,5 %, 2 % y 3 %, y reglas sobre proporcionalidad temporal, ausencia de valor catastral e inmuebles en construcción o no susceptibles de uso por razones urbanísticas.
El artículo 7 modifica la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. Se excluyen de la exención los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador preste servicios complementarios propios de la industria hotelera o cuando concurran conjuntamente las condiciones relativas a una estancia no superior a treinta noches, un alojamiento distinto de la vivienda habitual del arrendador. Estos arrendamientos se incluyen en el tipo reducido del artículo 91.Uno.2.2.º Ambas modificaciones tienen efectos desde el 1 de diciembre de 2026.
Se amplía la aplicación del tipo reducido a las obras de renovación y reparación de viviendas destinadas al arrendamiento habitual, cualquiera que sea la condición del arrendador, siempre que se cumplan los requisitos establecidos. Entre ellos figuran el pago mediante los medios bancarios especificados, la antigüedad mínima de dos años desde la construcción o rehabilitación y el límite del 40 % de la base imponible para los materiales aportados.
Asimismo, se incorpora expresamente al tipo superreducido la entrega por sus promotores de viviendas protegidas con calificación permanente o indefinida, junto a las categorías de protección oficial de régimen especial o promoción pública. La regulación comprende los garajes y anexos transmitidos conjuntamente, con un máximo de dos plazas de garaje.
El artículo 8 modifica el artículo 72 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. En los municipios ubicados en zonas de mercado residencial tensionado se permite, asimismo, establecer un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida del IBI sobre los inmuebles residenciales destinados a alojamientos turísticos conforme a la normativa autonómica. El recargo podrá alcanzar el 100 % cuando se trate de titulares de dos o más inmuebles residenciales destinados a ese uso y el 150 % cuando sean titulares de cuatro o más. Su establecimiento y regulación corresponden a los ayuntamientos mediante ordenanza fiscal.
El artículo 9 modifica la Ley 11/2009, de 26 de octubre, reguladora de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Establece un gravamen especial del 25 % sobre los beneficios no distribuidos procedentes de la actividad de arrendamiento o cesión de uso residencial descrita en la norma, incluidos los alojamientos turísticos y de corta duración, en la parte correspondiente a rentas que no hayan tributado al tipo general del Impuesto sobre Sociedades ni estén acogidas al período de reinversión previsto.
El gravamen se reduce en un 50 % cuando más del 80 % del parque de viviendas en arrendamiento sea asequible, o en un 100 % cuando, además, el beneficio no distribuido se reinvierta en tres años en viviendas destinadas al alquiler asequible. Se incluyen reglas de cómputo, consolidación y valoración y se limita el parque considerado al situado en España. Transitoriamente se exigen porcentajes superiores al 60 % para los períodos iniciados en 2026 y no concluidos a la entrada en vigor, y superiores al 70 % para los iniciados en 2027.
El artículo 10 fija nuevos importes máximos de los coeficientes aplicables al valor del terreno para determinar la base imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conforme al artículo 107.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. La escala distingue períodos de generación desde menos de un año hasta veinte años o más.
Título III. Incremento y protección del parque público de vivienda.
El artículo 11 modifica la disposición adicional vigésima de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas.
En la enajenación de viviendas de su titularidad o promovidas en solares residenciales enajenados por la entidad, el precio no podrá superar el resultado de aplicar a la superficie registral el módulo más alto de vivienda protegida vigente en la comunidad autónoma correspondiente. La limitación se extiende a sucesivas transmisiones, se incorpora a pliegos y títulos y se hace constar en el Registro de la Propiedad. Para viviendas sometidas a protección pública, comienza a operar cuando finaliza su plazo de protección.
El artículo 12 regula la aportación a CASA 47 de inmuebles del Patrimonio del Estado susceptibles de destinarse a la política de vivienda, así como de las viviendas que se encuentren en el patrimonio de la Seguridad Social, debidamente valoradas. La aportación se articula por la vía del artículo 132.2 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, sin valoración previa con carácter general, sin perjuicio de la valoración expresamente prevista para las viviendas de la Seguridad Social, con carácter traslativo y subrogación de la entidad en las relaciones jurídicas sobre los bienes. La orden ministerial constituye título para inscribir la transmisión.
Se incluyen las especialidades de los inmuebles puestos a disposición por INVIED, ADIF, la Gerencia de Infraestructuras y Equipamiento de la Seguridad del Estado y la Tesorería General de la Seguridad Social, con las exclusiones de compensación previstas para INVIED, ADIF y GIESE. En el caso de las viviendas del patrimonio de la Seguridad Social, tras su valoración, la contraprestación podrá instrumentarse mediante condonación de deuda por el Ministerio de Hacienda por un importe igual al valor de las viviendas traspasadas. Para los bienes del Fondo Especial de MUFACE y de los Reales Patronatos administrados por Patrimonio Nacional se contempla la gestión mediante negocios patrimoniales que atribuyan el uso a CASA 47, conservándose la titularidad de origen.
Título IV. Fomento de la promoción de vivienda asequible.
El artículo 13 crea el Fondo de Vivienda de Impacto Social, sin personalidad jurídica, de duración indefinida y adscrito al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, al amparo del artículo 137 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre. Su finalidad es financiar proyectos innovadores de vivienda que generen impacto social positivo y atraer inversión privada. Se dotará a través del presupuesto del Ministerio y se regirá por el real decreto-ley, su desarrollo reglamentario y las demás normas aplicables.
El artículo 14 define la vivienda asequible como aquella cuyas condiciones de precio de venta o alquiler, incluidos los gastos asociados, no superen el 30 % de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio en que se ubique. Los gastos de los anejos no podrán incrementar el precio de alquiler determinado para la vivienda conforme a esta regla.
El artículo 15 modifica el artículo 12 de la Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión para incluir, entre los bienes hipotecables, el conjunto de componentes industrializados destinados a la construcción de edificios, fabricados en un entorno controlado para su posterior transporte, recepción, montaje y ensamblaje en obra. La medida facilita su utilización como garantía en la financiación del proceso productivo.
El artículo 16 modifica el artículo 86 del Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, para regular una línea de avales de hasta 2.000 millones de euros, mediante convenios entre el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y el ICO, por un plazo de hasta treinta y cinco años. La cobertura parcial alcanza préstamos a promotores públicos y privados destinados a incrementar o mejorar el parque de alquiler social o asequible, dentro de la Facilidad ICO MRR para Promoción de Vivienda Social o con cargo a la estrategia de inversión España CRECE.
Los convenios determinarán las condiciones de los préstamos, la verificación de requisitos y la aplicación presupuestaria para atender las ejecuciones, con crédito ampliable. Se prevé la publicación de los avales en la Base de Datos Nacional de Subvenciones.
Asimismo, se incorpora un artículo 86 bis que regula la recuperación de la deuda por el ICO para el conjunto de la operación, tanto en la parte avalada como en la no avalada, sin aplicación del régimen de créditos de derecho público. Incluye la reestructuración y la intervención concursal y atribuye a los créditos derivados de los avales carácter financiero y rango ordinario, sin perjuicio de las garantías del crédito principal.
El artículo 17 autoriza una línea de avales de cobertura parcial de la financiación del ICO para pymes fabricantes o promotoras que utilicen sistemas de construcción industrializada, dentro de la línea ICO CRECIMIENTO CONSTRUCCIÓN INDUSTRIALIZADA para inversión y circulante. Su finalidad es impulsar la capacidad industrial y el circulante asociado a la fabricación de vivienda.
El importe máximo de avales es de 280 millones de euros y se prevé su otorgamiento hasta 2040, con posibilidad de extensión por acuerdo del Consejo de Ministros. La regulación exige el cumplimiento de las normas europeas sobre ayudas de Estado y prevé la atención de las ejecuciones con cargo a una aplicación del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana que se concrete en el convenio, con crédito ampliable.
El artículo 18 establece el régimen de cobranza de esta financiación para la totalidad de la operación, con actuación del ICO en nombre y por cuenta del Ministerio respecto de la parte avalada, responsabilidad del deudor por el conjunto de la deuda y reglas sobre reestructuración, garantías y tratamiento concursal coherentes con las previstas para la financiación de vivienda social y asequible.
Título V. Otras medidas en materia de vivienda.
El artículo 19 crea el mecanismo TU CASA, gestionado por el ICO, para complementar la financiación privada de quienes accedan a su primera vivienda habitual hipotecada. Los préstamos cubren el menor importe entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros, a interés cero y sin comisiones. El texto contempla un plazo de hasta diez años y una carencia equivalente al plazo de la hipoteca, con el máximo de treinta años previsto en el precepto.
Un acuerdo del Consejo de Ministros desarrollará el objeto, los beneficiarios, los límites, las características y el importe inicial de la línea. El articulado no establece un límite de edad para acceder al mecanismo. La financiación procede del presupuesto del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana; los reembolsos y rendimientos pueden reinvertirse durante la vigencia del mecanismo y retornan después al Tesoro. Se establece contabilidad separada y la imputación de los costes de gestión al presupuesto del mecanismo, conforme al convenio con el ICO.
Título VI. Medidas para la creación de la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa.
El artículo 20 modifica la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión. Incorpora el nuevo artículo 309 bis, sobre infracciones de las entidades proveedoras; un título XI, integrado por los artículos 341 a 356 y dividido en dos capítulos, que regula la cuenta y las instituciones de inversión colectiva elegibles; y las disposiciones adicionales décima y decimoprimera, relativas a la modalidad de reinversión y a la normativa de ordenación y disciplina.
Naturaleza y definiciones.
La cuenta se configura como una relación contractual de servicios de inversión entre una persona física y una entidad proveedora, articulada mediante una cuenta operativa y una cuenta de valores. Se regulan las definiciones de titular, aportaciones, activos elegibles, subcuentas, cuenta de contrapartida y disposiciones, y se reserva la denominación a los contratos que cumplan las condiciones legales. Su titularidad es individual e intransmisible y un mismo contribuyente solo puede ser titular simultáneamente de una cuenta de la modalidad general, sin perjuicio de su compatibilidad con una cuenta de la modalidad de reinversión.
La modalidad de reinversión se vincula a las aportaciones procedentes de la transmisión de una vivienda en los términos tributarios a los que remite el articulado. La regulación financiera se integra con las normas de mercados de valores, instituciones de inversión colectiva, servicios de inversión, protección del inversor, prevención del blanqueo y obligaciones tributarias.
Proveedores, estructura, apertura y comercialización.
Pueden actuar como proveedores las entidades de crédito habilitadas para prestar servicios de inversión y las empresas de servicios de inversión comprendidas en el precepto. Se incluyen las entidades autorizadas en otro Estado miembro de la Unión Europea o en un tercer país que actúen en España a través de sucursal.
Se diferencia una subcuenta operativa de efectivo de la subcuenta de valores y de la cuenta bancaria de contrapartida. Las aportaciones y disposiciones se realizan en efectivo a través de esta última. Se regulan los abonos por transmisiones y reembolsos, los gastos de las operaciones y el tratamiento de dividendos y otros rendimientos distribuidos, que se ingresan en la cuenta de contrapartida. Los gastos de mantenimiento, administración, depósito, gestión y movilización se cargan en la cuenta de contrapartida; únicamente los gastos e impuestos indirectos vinculados exclusivamente a las operaciones de adquisición, suscripción, transmisión o reembolso de activos elegibles pueden cargarse en la subcuenta operativa en los términos previstos.
La cuenta operativa no puede presentar saldo deudor. El límite de efectivo es de 1.500 euros en la modalidad ordinaria y 8.000 euros en la modalidad de reinversión, con tres meses para invertir o retirar los excesos derivados de los abonos permitidos. Transcurrido ese plazo, el exceso se considera una disposición parcial y la entidad proveedora debe transferirlo a la cuenta de contrapartida. La apertura requiere contrato escrito, en papel o soporte electrónico, e información destacada sobre la titularidad de una única cuenta, los límites de aportación, los activos elegibles, las consecuencias fiscales y financieras del incumplimiento y la existencia, en su caso, de garantía de rentabilidad o conservación del capital. Antes de la apertura, la entidad exigirá una declaración responsable de que el titular no dispone de otra cuenta de la misma modalidad.
La comercialización queda sujeta a las normas de conducta de la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión, incluidas las evaluaciones de idoneidad o conveniencia que correspondan.
Activos, aportaciones y cancelación.
Se permiten acciones negociadas de sociedades vinculadas a la Unión Europea o al Espacio Económico Europeo y sus derechos de suscripción preferente, así como participaciones o acciones de instituciones de inversión colectiva de carácter financiero, incluidos los fondos cotizados, que cumplan las condiciones establecidas. Se excluyen las acciones de SOCIMI y de entidades extranjeras análogas y las participaciones o acciones de sociedades de inversión de capital variable. No pueden integrarse contratos de derivados, los proveedores no pueden conceder créditos o préstamos para realizar operaciones con valores dentro de la cuenta y las operaciones sobre los activos integrados se limitan a su adquisición, transmisión, suscripción o reembolso.
La pérdida sobrevenida de elegibilidad debe comunicarse al titular sin demora, indicando su causa, las medidas necesarias para corregirla, el plazo de subsanación y las consecuencias de no hacerlo. Se establece, con carácter general, un plazo de tres meses desde la comunicación para subsanar, que corresponde al titular cuando el servicio consista en recibir, transmitir o ejecutar órdenes, y a la entidad proveedora cuando se presten servicios de asesoramiento o gestión de carteras. Si no se subsana, procede la venta de los activos afectados y la transferencia de su importe a la cuenta de contrapartida, con la consideración de disposición parcial.
Las aportaciones pendientes de recuperación no pueden exceder de 150.000 euros en la modalidad general y la entidad no puede aceptar aportaciones que superen ese límite. No computan como nuevas aportaciones los importes obtenidos por la transmisión o reembolso de activos que permanezcan dentro de la cuenta ni los procedentes de operaciones corporativas sobre activos ya integrados. En la modalidad de reinversión se aplica el límite acumulado de 800.000 euros, con las especialidades descritas en el apartado tributario.
Se regulan las causas de cancelación, entre ellas la solicitud del titular, el incumplimiento de los límites de aportación o de las obligaciones derivadas de la pérdida de elegibilidad, el fallecimiento y la pérdida de la condición de contribuyente por el IRPF. La cancelación por solicitud, incumplimiento u otra causa contractual o normativa conlleva la disposición total y la liquidación de los activos. En caso de fallecimiento o pérdida de la condición de contribuyente, la relación contractual puede continuar con los sucesores o con el titular, respectivamente, sin necesidad de liquidar los activos, aunque deja de estar sujeta al régimen específico de la cuenta.
La movilización de la cuenta puede efectuarse por la totalidad de sus activos y efectivo, una vez por año natural, a otra cuenta de la misma modalidad en la misma u otra entidad. No constituye una disposición ni una nueva aportación y conserva la antigüedad de las aportaciones. La movilización de la cuenta de reinversión es independiente de la que pueda efectuarse respecto de la modalidad general. Se regulan la solicitud a la entidad de destino, el intercambio de información entre proveedores, su ejecución y la continuidad de las obligaciones financieras y tributarias. La entidad de origen dispone de un día hábil para verificar la solicitud y remitir la información; una vez recibida y verificada esta, la movilización debe ejecutarse en un máximo de diez días hábiles, salvo fuerza mayor. Una orden desarrollará la información, los requisitos técnicos y operativos y el límite de las comisiones previstas.
Instituciones de inversión colectiva elegibles.
Las instituciones de inversión colectiva deben inscribirse en un registro específico de la CNMV, incorporar la información exigida a su folleto y presentar una declaración responsable de cumplimiento continuado. Se establece el procedimiento para entidades españolas y para las autorizadas en otros Estados de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, así como la publicidad del listado y el régimen de baja. El reconocimiento de elegibilidad puede referirse también a compartimentos o subfondos que cumplan los requisitos exigidos.
La elegibilidad exige al menos un 70 % del valor total de la cartera en activos vinculados al Espacio Económico Europeo, al menos un 50 % en renta variable y, adicionalmente, al menos un 35 % del valor total de la cartera en renta variable computable como activos de dicho espacio, con las reglas de cómputo directo e indirecto previstas. En caso de baja, los proveedores disponen de tres meses para retirar la inversión de las carteras de las cuentas; durante ese período, la tenencia no determina por sí sola un incumplimiento.
Las instituciones elegibles no pueden invertir directa o indirectamente en SOCIMI o entidades extranjeras análogas, instituciones de inversión colectiva inmobiliarias o entidades extranjeras análogas, ni en sociedades de inversión de capital variable. Se exceptúan las inversiones efectuadas con la exclusiva finalidad de replicar un índice de referencia de un mercado regulado cuando esas acciones formen parte de su composición. El folleto debe advertir que la elegibilidad no otorga incentivos fiscales a inversores de otros Estados y que el titular solo puede beneficiarse del régimen fiscal en el marco de la cuenta.
Disciplina y sanciones.
El régimen se somete a las normas de ordenación y disciplina de los mercados de valores de la Ley 6/2023, de 17 de marzo, y su normativa de desarrollo. El nuevo artículo 309 bis tipifica los incumplimientos de las entidades proveedoras. Son muy graves la aceptación de aportaciones por encima del límite, la inclusión de activos no elegibles o el incumplimiento de las restricciones a la financiación y a las operaciones permitidas, así como la falta de enajenación de los activos que hayan perdido su elegibilidad y de transferencia de su importe a la cuenta de contrapartida cuando la falta de subsanación sea atribuible al proveedor. El incumplimiento de las obligaciones de declaración responsable, movilización o comunicación de la pérdida de elegibilidad es muy grave cuando no sea meramente ocasional o aislado o afecte a un gran número de inversores, y grave en los restantes casos.
La disposición adicional primera encomienda al Gobierno la regulación, en seis meses y a propuesta del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, de la definición y el procedimiento de certificación o reconocimiento de los proveedores sociales de vivienda asequible, incluidas las cooperativas, con el referente de las Housing Associations. La certificación tendrá efectos exclusivamente para la participación en programas o el acceso a financiación, ventajas o especialidades relativas a tributos o procedimientos estatales.
La disposición adicional segunda encomienda a la CNMV la creación del Registro de IIC Elegibles en el plazo máximo de cuatro meses desde la entrada en vigor del real decreto-ley y la habilitación de los medios necesarios para solicitar la inscripción de las instituciones que reúnan los requisitos exigidos.
La disposición transitoria primera conserva la validez de las solicitudes y comunicaciones de prórroga extraordinaria formuladas durante la vigencia del Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, sin exigir una nueva comunicación y sin perjuicio del desistimiento del arrendatario. Finalizada la prórroga solicitada, las nuevas solicitudes deben ajustarse al régimen del nuevo real decreto-ley.
La disposición transitoria segunda aplica el régimen temporal previsto hasta el 31 de diciembre de 2030 en el artículo 2 a las ejecuciones en curso en las que no se haya practicado el lanzamiento, incluso si el trámite previo ya se resolvió o se agotó la suspensión anterior. La solicitud documentada de la persona ejecutada determina la suspensión provisional del lanzamiento por el letrado o letrada de la Administración de Justicia hasta que el tribunal resuelva. Misma previsión establece en relación con el artículo 5.Dos sobre las enervaciones extraordinarias.
La disposición derogatoria única contiene una cláusula general de derogación de las normas de igual o inferior rango incompatibles con el real decreto-ley.
La disposición final primera modifica la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, mediante la incorporación de un artículo 25 bis sobre cesión de los derechos. El prestatario conserva frente al nuevo titular las mismas excepciones y defensas que frente al acreedor originario, incluida la compensación. Los derechos reconocidos al prestatario por los códigos de buenas prácticas a los que estuviera adherida la entidad continúan siendo aplicables, y el prestamista y el cesionario deben acordar la forma menos gravosa de preservarlos. La cesión debe comunicarse al prestatario, salvo cuando el prestamista original continúe prestando los servicios relativos al crédito, de común acuerdo con el nuevo titular.
Se prohíbe la cesión de préstamos hipotecarios vencidos cuyo deudor esté acogido a las medidas del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo. Cuando se ceda un crédito vencido garantizado con hipoteca sobre la vivienda habitual, se informará al deudor de la posibilidad de acogerse a esas medidas. Si acredita que reúne los requisitos dentro de los seis meses siguientes a la comunicación, el cedente deberá readquirir el préstamo por el mismo precio de la cesión y ofrecer las medidas solicitadas, con la salvedad prevista en el precepto para su ofrecimiento mediante acuerdo. Todas las comunicaciones se remitirán a los titulares y avalistas del crédito.
La disposición final segunda modifica la Ley 20/2015 sobre aseguradoras.
La disposición final tercera modifica el Reglamento del IRPF. A efectos de determinadas exenciones, preserva la consideración de vivienda habitual para personas mayores de 65 años o en situación de dependencia severa o gran dependencia que trasladan su residencia a un centro especializado o al domicilio de un familiar hasta tercer grado por consanguinidad o afinidad por esas razones. También contempla los supuestos de separación, divorcio o nulidad y adapta la información y movilización de los planes de ahorro a largo plazo, incluido el SIALP Financia Europa.
La disposición final cuarta modifica el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria.
La disposición final quinta establece, a solicitud de la persona arrendataria, una prórroga extraordinaria por anualidades hasta un máximo de dos años adicionales para los contratos de vivienda habitual vigentes que cumplan sus condiciones. Exige estar al corriente del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. El texto vincula expresamente la finalización de la prórroga obligatoria a una fecha anterior al 31 de diciembre de 2028 y contempla también la finalización de las prórrogas tácitas indicadas en el precepto y del período de tácita reconducción conforme al artículo 1566 del Código Civil.
Durante la prórroga se mantienen los términos del contrato. Se prevén excepciones por acuerdo de las partes, nuevo contrato o necesidad real y acreditada de ocupación por el arrendador o sus familiares en las condiciones señaladas. La prórroga del artículo 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es preferente e incompatible con esta medida. Tampoco procede cuando se acuerde la renovación o un nuevo contrato con renta inferior en al menos un 5 % a la vigente.
La disposición final sexta establece una limitación extraordinaria de las actualizaciones anuales de renta comprendidas entre la entrada en vigor del real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2027. Cuando la renta sea superior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procederá incremento alguno. En los demás casos, el incremento será el que resulte del nuevo pacto entre las partes y, en ausencia de este, no podrá superar el 2 %.
La disposición final séptima preserva el rango de las previsiones reglamentarias modificadas; la octava habilita al Gobierno para el desarrollo y ejecución; la novena recoge los títulos competenciales e incorpora una salvaguarda de los regímenes civiles y tributarios forales y de las competencias autonómicas, y la décima fija la entrada en vigor al día siguiente de la publicación, salvo que alguna de las disposiciones del real decreto-ley establezca otra cosa.
La comercialización y contratación de la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa quedarán condicionadas a la entrada en vigor de la orden ministerial que instrumente el cumplimiento de sus obligaciones de información tributaria. Los Seguros Individuales de Ahorro a Largo Plazo Financia Europa estarán sujetos, igualmente, a la entrada en vigor de la orden ministerial correspondiente a sus obligaciones específicas de información.
Una vez cumplida la condición correspondiente a cada producto, ambos podrán comercializarse antes de la puesta en funcionamiento del Registro de IIC Elegibles utilizando activos elegibles distintos de las participaciones o acciones de instituciones de inversión colectiva. Estas últimas únicamente podrán incorporarse cuando las correspondientes instituciones de inversión colectiva hayan sido inscritas en dicho Registro. Por tanto, la puesta en funcionamiento del Registro condiciona la incorporación de estos activos, pero no la comercialización de los productos con los restantes activos elegibles.
Las movilizaciones de Cuentas de Ahorro e Inversión Financia Europa entre entidades proveedoras no podrán efectuarse hasta la entrada en vigor de la orden ministerial prevista en el artículo 347 de la Ley 6/2023, de 17 de marzo.
III
El presente real decreto-ley respeta los límites constitucionalmente establecidos para el uso de este instrumento normativo, pues no afecta al ordenamiento de las instituciones básicas del Estado, a los derechos, deberes y libertades de los ciudadanos regulados en el título I de la Constitución Española, al régimen de las comunidades autónomas ni al derecho electoral general. Debe reseñarse, que las materias que se abordan han sido modificadas en el pasado, atendiendo a razones de urgente necesidad, a través de este instrumento. Entre ellos, puede recordarse el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, u otros Reales Decretos-leyes como el 1/2025, de 28 de enero, o el 16/2025, de 23 de diciembre.
Las medidas recogidas en esta norma reúnen los requisitos de extraordinaria y urgente necesidad que exige el artículo 86 de la Constitución Española como presupuestos habilitantes para la aprobación de un real decreto-ley.
El artículo 86 de la Constitución Española habilita al Gobierno aprobar reales decretos-leyes «en caso de urgente y extraordinaria necesidad», siempre que no afecten al ordenamiento de las instituciones básicas del Estado, a los derechos, deberes y libertades de los ciudadanos regulados en el título I de la Constitución, al régimen de las Comunidades Autónomas ni al Derecho electoral general.
El Tribunal Constitucional ha declarado que esa situación de extraordinaria y urgente necesidad puede deducirse «de una pluralidad de elementos», entre ellos, los que quedan reflejados en la exposición de motivos de la norma» (STC 6/1983, de 4 de febrero). Por su parte, entre la situación de extraordinaria y urgente necesidad que habilita el empleo del real decreto-ley y las medidas contenidas en él debe existir una «relación directa o de congruencia».
Del mismo modo, la extraordinaria y urgente necesidad de aprobar este real decreto-ley se inscribe en el juicio político o de oportunidad que corresponde al Gobierno (SSTC 61/2018, de 7 de junio, FJ 4; 142/2014, de 11 de septiembre, FJ 3) y esta decisión, sin duda, supone una ordenación de prioridades políticas de actuación (STC, de 30 de enero de 2019), centradas en el cumplimiento y desarrollo de medidas para garantizar el derecho de acceso a la vivienda y regular su función social. Los motivos de oportunidad que acaban de exponerse demuestran que, en ningún caso, el presente real decreto-ley constituye un supuesto de uso abusivo o arbitrario de este instrumento constitucional (SSTC 61/2018, de 7 de junio, FJ 4; 100/2012, de 8 de mayo, FJ 8; 237/2012, de 13 de diciembre, FJ 4; 39/2013, de 14 de febrero, FJ 5). Al contrario, todas las razones expuestas justifican amplia y razonadamente la adopción de la presente norma (SSTC 29/1982, de 31 de mayo, FJ 3; 111/1983, de 2 de diciembre, FJ 5; 182/1997, de 20 de octubre, FJ 3).
En suma, el uso de la figura del real decreto-ley constituye un instrumento constitucionalmente lícito, siempre que el fin que justifica la legislación de urgencia, sea, tal como reiteradamente ha exigido nuestro Tribunal Constitucional (SSTC 6/1983, de 4 de febrero, FJ 5; 11/2002, de 17 de enero, FJ 4, 137/2003, de 3 de julio, FJ 3 y 189/2005, de 7 julio, FJ 3), subvenir a una situación concreta, dentro de los objetivos gubernamentales, que por razones difíciles de prever requiere una acción normativa inmediata en un plazo más breve que el requerido por la vía normal o por el procedimiento de urgencia para la tramitación parlamentaria de las leyes, máxime cuando la determinación de dicho procedimiento no depende del Gobierno.
Para la concurrencia del presupuesto de la extraordinaria y urgente necesidad, la jurisprudencia constitucional exige, por un lado, «la presentación explícita y razonada de los motivos que han sido tenidos en cuenta por el Gobierno para su aprobación», es decir, lo que ha venido a denominarse la situación de urgencia; y, por otro, «la existencia de una necesaria conexión entre la situación de urgencia definida y la medida concreta adoptada para subvenir a ella» (SSTC 29/1982, de 31 de mayo, FJ 3; 182/1997, de 20 de octubre, FJ 3, y 137/2003, de 3 de julio, FJ 4, 61/2018, de 7 de junio, FJ 4).
Ambas circunstancias son la razón evidente que justifica que se implementen las medidas que se concretan en este real decreto-ley. Al tratarse de modificaciones legales, requieren que se apliquen en una norma con este rango, y la propia situación de urgencia obliga a acometerlas con la máxima celeridad, lo que no permite la tramitación de una ley ordinaria.
La limitación temporal de determinadas adquisiciones prevista en el artículo 1 pretende evitar que, durante la tramitación de una ley ordinaria, se consoliden operaciones de las entidades descritas en el precepto que reduzcan la disponibilidad de vivienda habitual asequible y agraven la presión sobre los precios. Su conexión con la situación de urgencia reside en actuar sobre esas adquisiciones desde el día siguiente a la publicación, preservando las transmisiones ya formalizadas en escritura pública y las finalidades residenciales y sociales exceptuadas. La medida se limita hasta el 31 de diciembre de 2028 y deberá aplicarse dentro de su ámbito subjetivo y objetivo específico.
En cuanto al artículo 2 y el 5 en su apartado dos, resulta extraordinariamente urgente y necesario proteger a las personas vulnerables sin alternativa habitacional frente a lanzamientos que podrían producirse durante la tramitación de una ley ordinaria. Por ello se establece un régimen temporal, aplicable también cuando haya recaído sentencia, pero no se haya practicado el lanzamiento, con entrada en vigor al día siguiente de la publicación. La diferenciación según la condición de la parte demandante, la intervención de las administraciones competentes y las reglas de compensación, revisión y levantamiento de la suspensión del apartado 2 delimitan la respuesta a esta necesidad inmediata. El artículo 5 completa la identificación documental de la condición de gran tenedor en las ejecuciones hipotecarias.
Las medidas establecidas en los artículos 3,4 y 5, vinculada a la grave situación expuesta al inicio de la parte expositiva existente en el ámbito económico y social que siguen afrontando los hogares en España, en un contexto caracterizado por dinámicas de crecimiento de precios e insuficiencia de oferta asequible de vivienda, justifica la extraordinaria y urgente necesidad de la modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, y de la Ley 1/2000, de 7 de enero.
Debe destacarse, asimismo, como se ha desarrollado anteriormente, la difícil situación económica de muchas personas y familias que residen en una vivienda en régimen de alquiler en nuestro país bajo sobrecarga financiera. Los datos observados en el mercado, su evolución y el impacto de las dinámicas en el crecimiento del precio de la vivienda, expuestos en el apartado I elevan la necesidad de tomar medidas que palien un eventual incremento de los hogares expuestos a sobrecargas financieras.
De acuerdo con todo ello, resulta de extraordinaria y urgente necesidad garantizar mayor seguridad a los inquilinos, evitando subidas de precios descontroladas año a año y garantizando que el contrato se rija por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, y por las garantías que en este texto normativo se contemplan, cuando la necesidad de vivienda es permanente. Las modificaciones adoptadas en las otras dos leyes mencionadas son conexas en cuanto algunos de sus extremos y deben ser igualmente adoptadas para garantizar la eficacia de la medida.
Por su parte, la regulación prevista busca la toma de medidas contra la especulación, todo ello con una clara vinculación a la propuesta legislativa que está tramitando la Unión Europea en la Affordable Housing Act. Es extraordinariamente urgente y necesario poder adoptar regulaciones que permitan poner coto a la especulación de forma decidida, asegurando y garantizando que nuestras ciudades sean lo que verdaderamente deben ser: el hogar de los ciudadanos, y no un conjunto de activos financieros con los que únicamente obtener un rédito económico. Todo ello vinculado al escenario más arriba expuesto.
En cuanto al artículo 3 y la nueva regulación de desahucios del artículo 5, resulta extraordinariamente urgente y necesario responder a una tragedia social como son los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional. En este sentido, es esencial garantizar que exista cuanto antes una regulación proporcionada y cumplidora con lo reclamado por la Organización de las Naciones Unidas, protectora de los derechos de los ciudadanos vulnerables.
En lo que respecta a las medidas en materia de fiscalidad contenidas en el título II y en la disposición final segunda, también concurren los presupuestos de extraordinaria y urgente necesidad por la situación ya reiteradamente descrita, siendo las medidas de incentivo fiscal que se aprueban, actuaciones de reconocida eficacia a la hora de promover variaciones de conducta por la ciudadanía. Esta medida, además representa un conjunto ordenado y coordinado con las demás que se adoptan, permitiendo así adoptar una visión holística tal y como prescribía el Banco de España en relación con la toma de medidas en materia de vivienda.
Por su parte, el título III busca incorporar medidas para incrementar y proteger el parque público de vivienda, para ello, permite facilitar la labor de la empresa pública estatal de vivienda, Casa 47, a la hora de cumplir con su cometido de ofrecer a la ciudadanía un gran parque estatal de vivienda asequible, con una protección permanente y la garantía del respeto de unos precios máximos en caso de venta de los bienes de la entidad. De esta forma, se termina de cerrar el círculo en cuanto al impulso de medidas que de manera urgente e inmediata den la mencionada respuesta holística que el mercado de la vivienda precisa en nuestro país, todo ello en el contexto social y económico ya descrito anteriormente en la exposición.
En cuanto al título IV, se refiere a las medidas para el fomento de la promoción de vivienda asequible. Siendo una parte esencial del problema la falta de oferta, especialmente asequible, resulta extraordinariamente urgente y necesario la adopción de este tipo de medidas en un contexto como el antes descrito. Esto se garantiza a través de la previsión de financiación para proveedores sociales de vivienda, pero también a través de la regulación clara y manifiesta del concepto de vivienda asequible, o a través de la garantía de la seguridad jurídica de los planeamientos urbanísticos. También se despliega con la facilitación de la expansión de la construcción industrializada mediante hipotecas mobiliarias, o a través de las dos nuevas líneas de avales ICO.
Esta misma fundamentación y situación justifica el carácter urgente de adoptar una nueva línea que facilite la financiación del acceso a la primera vivienda en propiedad por parte de los ciudadanos que, pudiendo pagar una hipoteca, no cuentan con los ahorros necesarios para la entrada. De esta manera, el mecanismo TU CASA articula una financiación pública, complementaria a la hipotecaria privada, destinada a facilitar el acceso a la primera vivienda habitual mediante préstamos sin intereses ni comisiones de hasta el 20 % del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 euros, gestionados por el ICO.
En cuanto al título VI, la regulación antes descrita es especialmente relevante y precisa de una entrada en vigor inmediata, para así permitir que cuanto antes se reduzca la presión inversora sobre el mercado de la vivienda, y a la vez, se canalice el ahorro de forma preferente a negocios radicados en la Unión Europea y no en terceros países. Esta misma necesidad se aprecia en la conexa disposición final primera, o en la parte correspondiente de la disposición final segunda.
Por último, es de extraordinaria y urgente necesidad aprobar la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual recogida en la disposición final tercera, a solicitud del arrendatario, puesto que en los próximos meses se producirá la finalización de la vigencia de un número importante de contratos de arrendamiento, o de sus prórrogas obligatorias o tácitas. Esta prórroga provocaría un incremento relevante de rentas que es necesario atender con máxima urgencia a través de esta norma en tramitación, a fin de salvaguardar el derecho a una vivienda digna y adecuada por parte de las personas arrendatarias. Todo ello en un contexto inflacionista y de afectación económica negativa como consecuencia de la Guerra de Irán.
IV
Este real decreto-ley se adecua a los principios de buena regulación previstos en el artículo 129 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, en particular, a los principios de necesidad, eficacia, proporcionalidad, seguridad jurídica, transparencia y eficiencia.
Así, atendiendo a los principios de necesidad y eficacia, existe un claro y evidente interés general que sustenta las medidas que se aprueban en la norma, siendo así el real decreto-ley el instrumento más inmediato y eficaz para garantizar su consecución y atender a la realidad descrita a lo largo de estos párrafos. Se respeta asimismo el principio de proporcionalidad, dado que contiene la regulación meramente imprescindible para la consecución de los objetivos previamente mencionados.
A su vez, la norma resulta coherente con el vigente ordenamiento jurídico, ajustándose, por ello, al principio de seguridad jurídica, modificando cinco normas a través de otra del mismo rango. Y, por último, en cuanto al principio de transparencia, esta norma, si bien está exenta de los trámites de consulta pública, audiencia e información pública por tratarse de un real decreto-ley, tal y como autoriza el artículo 26.11 de la Ley 50/1997, de 27 de noviembre, del Gobierno, define claramente sus objetivos, reflejados tanto en su parte expositiva como en la Memoria que lo acompaña. Por último, en relación con el principio de eficiencia, en este real decreto-ley no se impone ningún tipo de cargas adicionales relevantes a la ciudadanía.
Este real decreto-ley se dicta al amparo de:
1. El artículo 1, al amparo del artículo 149.1.1.ª, 8.ª y 13.ª de la Constitución Española, que atribuye al Estado competencia exclusiva sobre la regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales, legislación civil y bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, respectivamente.
2. Los artículos 3, 4 y 15, la disposición transitoria primera y las disposiciones finales quinta y sexta, al amparo del artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española, que atribuye al Estado competencia exclusiva en materia de legislación civil.
3. Los artículos 4, 13, 14, 16, 17, 18 y 19 y final segunda, al amparo del artículo 149.1.1.ª y 13.ª de la Constitución Española, que atribuye al Estado competencia exclusiva sobre la regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales y sobre las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, respectivamente.
4. Los artículos 2 y 5 y la disposición transitoria segunda, al amparo del artículo 149.1.6.ª de la Constitución Española, que atribuye al Estado competencia exclusiva en materia de legislación procesal, sin perjuicio de las necesarias especialidades que en este orden se deriven de las particularidades del derecho sustantivo de las comunidades autónomas.
5. El título II, la disposición final tercera y la disposición final cuarta, al amparo del artículo 149.1.14.ª de la Constitución Española, que atribuye al Estado competencia exclusiva en materia de hacienda general.
6. El título III, al amparo de la competencia del Estado para regular su propia organización.
7. El título VI y la disposición final primera, al amparo del artículo 149.1.11.ª y 13.ª de la Constitución Española, que atribuye al Estado competencia exclusiva sobre las bases de la ordenación del crédito, banca y seguros y sobre las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, respectivamente.
8. Lo dispuesto en esta ley se aplicará sin perjuicio de:
a) Las previsiones de los regímenes civiles, forales o especiales en el ámbito reservado a las mismas por el artículo 149.1.8.ª de la Constitución, allí donde existan, así como de los regímenes tributarios forales de concierto y convenio económico en vigor, respectivamente, en los Territorios Históricos de la Comunidad Autónoma del País Vasco y en la Comunidad Foral de Navarra.
b) El ejercicio de la competencia exclusiva que hayan asumido las comunidades autónomas en virtud del artículo 148.1.3.ª de la Constitución en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda.
En su virtud, haciendo uso de la autorización contenida en el artículo 86 de la Constitución Española, a propuesta de la Ministra de Vivienda y Agenda Urbana; del Ministro de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes, del Ministro de Hacienda; y del Ministro de Economía, Comercio y Empresa, y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 29 de septiembre de 2026,
DISPONGO:
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